在购买二手房的时候，一般都是需要签订一定的合同，这样才能够保证交易的有效性。不过，也有很多情况会导致二手房买卖合同无效的，那么二手房买卖合同无效的情况有哪些？下面就和小编一起来文中具体了解一下，顺便来说说二手房买卖合同无效定金怎么收回以及二手房买卖合同无效违约金怎么算。

一、二手房买卖合同无效的情况有哪些

在二手房交易的过程中，可能会有很多原因会导致二手房买卖合同无效，下面就来看看二手房买卖合同无效的情况有哪些。

1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同

根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定*人*实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定*人*签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

2、限制行为能力人未取得法定*人的同意签订的房屋买卖合同

限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定*人代为签订合同或取得法定*人的同意。没有法定*人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。

3、以欺诈签订的房屋买卖合同

这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同

这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

5、乘人之危签订的经济合同

这是是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

6、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。

这是是指双方当事人故意串通，损害国这、集体或第三人的利益签订的合同无效。

7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

二、二手房买卖合同无效定金怎么收回

1、二手房买卖合同无效定金怎么收回？如果合同无效，买方没有过错，卖方有过错，则卖方应返还财产(包括收取的定金)给买方并应当赔偿买方因此所受到的损失。

2、定金不能超过主合同标的的20%；

3、给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

4、如果是卖方欺诈等原因导致合同无效，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

三、二手房买卖合同无效违约金怎么算

（一）二手房买卖合同无效违约金怎么算

1、按照签订的合同中，约定着的有关违约赔偿的条款，违约赔偿金主要由约定的内容进行计算。

2、如果签订的合同中没有约定有关违约赔偿的条款，违约赔偿金主要由买卖双方协商一致后进行计算。

（二）二手房交易卖方违约时的处理*

1、针对拒签居间协议和拒收定金：经过中介公司进行交易的时候，中介公司在将居间协议的主要内容确定后，先让房东签字，再让买方签字。这样在一定程度上可以避免房东的违约。

2、签订居间协议后双倍返还定金：居间协议一般约定为收取定金的一方（即卖方）如果出现毁约，应当双倍返还定金。以此来限制卖方的违约倾向。

3、签订居间协议后拒签买卖合同：当产生了无效合同的时候，无效合同的定义为：

1）合同本身不合规定或无效。

2）卖方对于该套房屋的产权证并没有明确和肯定的拿到手上，或者推脱说还在办理中。此时，签订的合同可认作是无效合同。

3）根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，并且买方有权要求房东赔偿相关的经济损失。

4）签订购房合同后房东拒绝过户：此时，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约；若是同意延期，则再约定具体的期限，并且经过中介公司处理的话，书面催告还需要抄送中介一份。

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