北京的房价全国排名前列，2019年依旧有不少人准备置业北京发展。众所周知，北京楼市限购政策在全国范围都是非常严格的，也是精准调控下的楼市范本。北京政策的松紧、房价的涨跌，对全国楼市有着重要的参考意义。有人问：北京房价走势2019是什么？下面，北京装修就来具体为大家分析分析，一起来看看。

北京房价走势2019

北京非常特殊，大家的需求是非常多，例如刚需上车、投资、首次改善、二次改善等等。2019年北京房价涨幅几乎已经没有了，取而代之的却是横盘状态甚至小幅下跌，一线城市永涨不跌的观点被彻底打破了，而且一线城市的开发商也出现了价格松动的情况。

最近根据网络数据显示，第34周北京二手房住宅市场均价为59594元/㎡，环比上周下跌了0.14%，跌破了6万元大关，创造了今年的新低，要知道去年8月份北京二手房的均价还在64493元/㎡，相对于去年来说下跌了接近5000元左右。对于购买二手房的购房者来说，一百平米的房子就相当于节省了大概50万元左右，这可不是一笔小钱啊，不仅仅是价格方面的下跌，交易量方面也是呈现下滑的趋势，房价便宜了买房的人却更少了，因为他们已经处在了观望的状态。

对于炒房者来说这并不是一个好消息，因为这样将影响到他们变现的节奏，有些炒房者可能手里还有不菲的房贷要还，如果房子不能及时卖出，那么他们就会遭遇资金紧张的困难，但是现在这种现象已经发生了，对于炒房者而言他们想要短时间把房子卖出去，唯一的方法就是通过降价吸引客户。下面，分析几个案例大家参考下。

1、北京老破小：价格稳定回升，18年年底是最低点

北京楼市，如果分档的话，300-500万是刚需盘，500-800万是首次改善，800-1500万是再次改善，1500万以上，就属于终极改善了，大平层或者别墅的范畴。

结合望京，来聊聊目前的房价情况，因为望京是发展30多年的成熟二手房板块，每个档次的房源都有，非常具有代表性。

首先就是300-500万的刚需盘，这里以花家地为例。花家地是一个地名，也是90年代初望京最早开发的一批小区，比如“花家地西里”、“花家地北里”、“花家地南里”、“花家地”等等，形成了一大片的居民区。

花家地小区距离地铁望京南、阜通1000米左右，小区1995年建设，整体来说小区绿化并不好，而且出现很多违建、堆放垃圾的现象。去年街道做了一系列的清杂物现象，这种情况好了很多。

不止花家地业主们，在北京有大量的上车盘老小区，物业差、房屋品质不好、租户多。但小区地段好，上班也近，刚需们，并没有太多选择。

主要看的是，44平方米的一居上车盘。南北通透，还有个小储物间，不能要求更多了。目前小区的挂牌价格是325万。

把同户型的，有代表时间节点的成交价格做一下对比。17年4月份最高点是356万，19年1月初是283万,不过这是个顶层。5月份最新的成交价格是321万。18年底是一个低点，价格跌了20%左右，5月份又回升，比最高点跌了10%左右。

2、500-800万的首改盘：跌幅不大

500-800万的首改盘以望京新城为代表，均价6w+，这里是望京置换最高的小区，1998年入住，26栋楼，共有5000多住户。

如果说自住的话，还是推荐塔楼蝶型，421、427、417、414、411

这个小区比较牛叉的是，学校就在小区内。孩子上学都不用出社区，一楼多商业，吃饭烫头全都搞定。(虽然学校一般，是望京新城幼儿园，白家庄小学、首师大附中)

小区不是封闭小区，商户太多，总体来看物业比较差，租房群体多……环境还是很嘈杂的感觉。看了小区的户型，性价比比较高的是98平小三居。忽视朝向、楼层，粗略比较，最高点是17年6月份签合同的725万，19年1月份跌了15%左右，19年6月份对比最高点跌11%。跌幅力度没有老破小那么大，价格也在稳定回升。

3、800-1500万的首改盘：跌幅比较大，价格短期回升无望

为什么800-1500万会是一个梯队，因为这个区间的房价，弹性太大了。尤其是1000万以上的房子，跌个300万是很正常的现象。

以国风北京、国风上观、融科橄榄城为例。国风上观均价在7.7W左右，融科橄榄城均价在9W以上，所以国风上观是比融科要低一个梯队的。

国风系列一期是国风北京，2006年建设，共有12栋，板塔结合1400多户。二期的国风上观是2009年建设，围绕着2000平方米的人工湖，也是12栋楼，中间还做了2.2公里的塑胶跑道。所以国风上观的密度、品质都要比国风北京好。

如果按照最高的1022万计算，那么19年1月份跌了20%，3月份回暖以后，价格也跌了16%。

如果保守估计17年最高价格是925万，那么19年1月份跌了15%，3月份回暖以后价格跌了7%。

橄榄城是望京第一梯队的楼盘，这个小区本来在望京够不到第一梯队，但是15年的时候推望京实验小学之后，橄榄城价格就一路猛涨……和豪宅果岭里CLASS、远洋万和公馆跻身第一梯队了……

橄榄城目前均价9.3W左右，最高的时候12W，整体看下来三期绿化最好，二期体积比较小。一期距离绿地中心、阿里巴巴只有一街之隔，距离地铁望京东只有500米。小区里很多业主是阿里巴巴的员工、联想、奔驰企业高管，也有韩国思密达在这里租房住。

一期楼间距可以到80米，中高层板楼品质，车位相对二三期充足。我们看的是153平的三居户型，赠送4平方米的小露台。据中介说，这个户型最高点可以卖到1700万，但我并没有查到成交数据。目前报价是1280万，但房源满五不唯一， 还要多算上额外的80万左右的税费。加上税费我大概算了一下，依然达到20%左右的跌幅。

橄榄城三期一共有5栋，10-14号楼，但12、13、14栋楼楼间距稍微有些近了，但采光没太大影响。小区有南北两个花园，南花园是下沉式，北花园有健身器材，绿化做的不错。

我看的是比较少的138平三居户型房源，报价1280万，中介说17年这个户型的价格是1570万，整体价格并没有回升，依然跌了18%左右，考虑到挂牌价格还可以再谈谈，那么跌幅同样可能到20%。

2019年北京买房良心建议

1、如果你是300万之内的购房者，请关注流动性

比起和河北交界的K2十里春风、首开缇香郡，我更建议市区的一居老破小。300万是上车盘最低的门槛，也是置换链条的最低层跳板。随着后期房价上涨、个人薪资的提升，你是完全可以做到几年后再置换的。这个时候能不能卖的出去就很重要，市区老破小的接盘侠比远郊新盘的接盘侠要多得多。

2、如果是500万以内的纯刚需，买新房更合适

因为市场上很多限竞房可以挑挑选选，像大兴、丰台这种库存重灾区，未来会有特价房源的出现。

3、如果你是预算300-500万这个梯队

北京今年二手房价格基本不可能比18年年底更低了，这个价格区间主要以刚需群体为主，购买力比较有支撑。18年房价有一个探底过程，主要是913公积金新政的影响，我认为18年年底的价格是一个最低点的参考线。

当然19年3月份小阳春的出现，也是价格的一个相对高点，那么你现在买入的价格区间就是：18年年底价格<现在价格<3月份价格，具体的谈价空间，就要看你自己了。

4、首改的500-800万业主

二手房情况和第三条同理，当然目前市场上也有几个相对不错的新房项目，可供选择。

5、预算800万以上业主

回暖趋势是有，但是短期大幅度回弹的可能性几乎为零。可以观望，也可以多挑挑拣拣，也可以看年底是否有笋盘，及时买入。置换的话，依然要先卖后买。

这个区间的房源，不着急卖房的房东，会挂出一个比较高的价格，选择捂盘不卖。而诚心卖的房东，是普遍可以接受压价的，因为真的是着急卖。

6、学区房、2000W以上

不受贷款条件限制的房源，是另外一套逻辑。从2017年3月份最高点，经过了2年多的调控，北京市场大部分房源都下跌了。但依然有一些异类房源，价格没怎么变化。比如央产房、老公房、东西城的部分学区房(天宁寺前街北里、花市枣苑一室等等)。

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