前言

1.私房出租税收征收主要有两种方式：按采用分税种方式与综合征收率计税租金征收，两种征收方式均可代开发票（含增值税专用发票）。

2.个人出租房产分两种类型征收：住房与非住房（体现为厂房、办公、商用等）。

一、按采用分税种方式税款计算（按月例举如下）：

（一）增值税：

住房类增值税减按1.5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×1.5%

非住房类增值税按5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×5%

备注：（1）个人私房出租增值税“起征点”为30000元/月，享受“免征”增值税，代开的去地税机关代开增值税普通发票，如果去地税机关代开增值税专用发票，则不能享受“免征”增值税。

（2）不含税收入大于30000元/月的才计征增值税，可以去地税机关代开增值税专用发票；

（二）城建税＝增值税×（1％或5％或7％）

其中：在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

（三）教育费附加＝增值税×3%

（四）地方教育附加＝增值税×2%

（五）房产税：

住房类按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×4%

非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×12%，转租收入不缴纳房产税

（六）土地使用税＝每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税单位税额请查询当地相关规定）；

住房类：免征土地使用税；

非住房类：按实征收土地使用税。

（七）印花税＝租赁合同总金额×0.001

住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；

非住房类：按实征收。

以上2-7项相加，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，假设称之为相关税费（以下计算个人所得税时需用到）。

（八）个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。

个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

具体计算公式

1、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4000元的（修缮费必须<=800元）：

应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次；

2、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4000元的（修缮费必须<=800元）：

应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×（1-20%）×税率。

说明：

（1）修缮费每月可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

（2）当申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，则允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。

以上（二）到（七）项，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。

如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

（3）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

（4）如房屋权属人数不仅仅是1人，要按照相关比例分开计算个人所得税，也就是说“个人所得税”会“少”哦！

二、按综合征收率计税租金征收

个人出租房屋并取得收入，按照综合征收率计征方式入库的税款中，分别包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等各税。

综合征收率，请查询当地税务相关规定。

【例】北京地区：个人出租房屋仍然可以选择综合征收率方式或者分税种方式缴纳个人出租不动产的税款

针对个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类，一类是个人出租住房，一类是个人出租非住房。

1. 个人出租住房可按5%综合征收率计征税款，应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元，承担的税款为5000乘以5%，为250元。

2. 对于个人出租非住房，在选择综合征收率计征方式的情况下，两档综合征收率保持不变,而在适用综合征收率的月租金收入临界点上较前有所变化。营改增后，计算税金的月租金临界点为315000元。即月租金在31500元（含）以下的适用7%的综合征收率，月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。

三、代开发票

1.营改增后仍由地税机关继续受理纳税人个人出租房屋的申报缴税和代开增值税发票业务，增值税发票上将印有“代开”二字。

2.纳税人可直接到房屋所在地的主管地税机关办理代开增值税普通发票业务，或者可选择到房屋所在地附近的个人出租房屋税款代征点办理。

3.如果承租方不属于其他个人，纳税人（出租方）缴纳增值税后，可以申请代开增值税专用发票。

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