二手房过户的流程有哪些?*全二手房交易流程总结
2018-07-16 12:46:33
二手房过户是二手房交易过程的收尾阶段,需要买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查,二手房自主交易过程说起来多,但细分又并不繁杂,所以做到心中有数才是上策,本期花都装修公司的小编就和大家分享一下二手房过户交易流程。
一:二手房过户的流程有哪些
第1步:买卖前的产权审核
首先要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
第2步:交定金与签合同
看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。
如果你看中的房子还在按揭中,定金不要直接交到业主手中,而应该交由第三方。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给卖方定金。需注明“交给第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。
第3步:赎楼
赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。
第4步:付首期
买卖双方到银行签一份资金协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的费用,但如果你是通过要按揭的银行办理,则可以省去这笔费用。
第5步:签订买卖合同
签订书面协议时,主要要关注四个方面,即产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同7天内付款。
第6步:选银行和办按揭
如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数。
二:二手房交易流程总结
第1步:了解真实房源
进行自主交易的大多是二手房的买卖,正常就会牵扯到朋友或者中介。了解真实房源是重要前提,一是通过亲朋好友介绍,二是通过正规网络、报纸等媒介了解房源,确实真实性。需要注意的是,如果是通过中介找的方云,最好提前沟通好服务费,正常是交房前后分开付清。
第2步:验产权及房屋权属信息
1:首先要有房产证,然后确认身份证等相关信息是否与证上所注一致。一般证上写几个人就要确认几个人的信息。
2:房屋抵押及租赁情况,确认房产证上的抵押情况,证上有标注;也要进一步确认当前房源未出租。
3:验收土地证,土地分为划拨地和出让地,出让地没有限制,但划拨地如若交易要缴纳土地出纳金,所以要检查土地证。
4:去相关部门—房管局核实情况,确认房源的真是情况是否一致,确保是可以转让的房源(可能会有一些政策性住房,并未满交易资格,比如北京经济适用房需满5年才可上市交易)。
第3步:意向达成,买房交付定金。
经过以上两大步骤,买卖双方基本确认了意向,那么买房就要和卖方签保证材料,并交付一部分的意向金(定金),这也是一个约束性的签约,这部分定金日后可抵押余款。
第4步:双方签订合同和确认支付信息
1:买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
合同多由房管局提供的二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。合同内容一定要仔细阅读。
2:确认资金交付方式:房源资金基本可以分为两种方式:一是一次性付清,二是按揭贷款交付。
如果是后者,那就要在签订房屋买卖合同并支付收款后,双方到银行进行贷款申请,有银行进行资质确认,通过后贷款余额会依次打入卖方账户。
3:最后确认房源相关的费用缴纳情况:截至当前所有房屋有关水电费和物业费等费用缴纳证明一并确认。
第5步:缴纳相关税费与办理过户
合同签订后,买卖双方到税务部门缴纳相关税费,到房屋交易管理部门提交过户材料。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查,正常产权下的房源给予通过,否则驳回。
第6步:过户交房
房源检查,相关税费缴纳,还款方式确认,过户等等事宜都办完后,卖方交付钥匙(交房)。
以上就是小编为大家整理的二手房过户交易流程,希望对大家的装修设计有所帮助。想了解更多装修知识,请继续关注齐装网花都装修,在这里可以查看装修公司排名,找到性价比高的家装公司,还可以免费获取花都装修设计,轻松知道装修多少钱。
卫生间:
17100元
厨房:
17100元
客厅:
17100元
水电:
17100元
卧室:
17100元
其他:
17100元
*该报价为半包估算价,实际以上门量房实测为准
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