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房产公司拆除涉案楼，重建新楼，支付业主过渡费

　　对于家住在城关区九州开发区五号区31号楼的郭先生来说，这几年房子的困扰让他一下子感觉老了好几岁，每天都陷在房子的苦恼中。而和他陷入同样苦恼的还有另外102名业主，他们都是分别居住在31号楼7个单元的业主。原本是欣喜欢乐买的新房，但是没想到自购买房屋入住后4年的时间便出现地基下沉现象，兰州某房地产开发有限公司虽对楼体进行了维修，可这丝毫没有阻止楼体的继续下沉。2013年涉案房屋再次出现裂缝并下沉，自此之后，这7个单元被鉴定为危房，政府要求业主必须搬离。眼看有家不能回，103名业主联合将某房地产开发公司告上法庭。近日，城关法院对该案进行了判决。一审判决——房地产公司拆除涉案楼、重建新家、支付业主过渡费。

　　地基下陷住房成危房开发商埋怨业主“不缴维修金”业主好苦恼

　　记者了解到，兰州市城关区九州开发区五号区31号住宅楼由兰州某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)于2000年4月开发建设，2001年竣工交付使用。该楼整体呈“一”字形布局，南北朝向，共有7个单元，1—4单元为6层砌体结构，与5-7单元伸缩缝隔开，5—7单元为底部两层框架结构，上部4层为砌体结构，总建筑面积约7362平方米，房屋分别出售给103名住户。

　　五号区31号楼的业主之一郭先生向记者讲述道，2001年他们这些业主购买的这栋住宅楼正式交付使用，但是仅仅住了才4年，房子就出现了问题，该楼房楼体就因地基下沉出现了墙体裂缝等问题，当时开发商对房子进行过地基基础加固及上部结构加固。原本以为房子就可以如此安心的住下去，没想到到了2013年2月，该楼体又开始下沉并出现裂缝，经鉴定已形成危房，103户住户找房地产公司协商，但房地产公司一直对楼体下沉一事予以推诿，不予维修处理。住户们万般无奈之下，将开发商告上法庭，请求判令：1.被告对兰州市城关区九州开发区31号楼予以拆除重建。2.被告自2013年7月至新建楼房还建入住时止，向原告每户每月支付1500元的避险过渡费用。3.本案全部诉讼费用由被告承担。

　　103名居民认为楼体下沉是房地产公司之过，可该公司却说，涉案楼房竣工后，工程质量经鉴定机构鉴定显示为合格。引起地基下陷的原因是业主未对供热系统进行有效维护，且未交纳2%-3%的维修基金，导致无基金维修所致。故开发商不承担因业主使用不当导致的地基下陷，请求法院驳回业主诉求。

　　房屋塌陷究竟谁之过？多份鉴定报告显示涉案楼体存在严重问题

　　究竟房屋是否如开发商所说属于“合格工程”？如今的房屋是否属于危房？法院在审理案件中查明，在2002年房地产公司的确委托兰州黄河工程建设监理有限公司对工程质量进行评估，结果为合格。

　　然而，2005年3月，该楼出现地基下沉后，房地产公司委托中国有色金属工业建设工程质量检测中心对该楼地基下沉事故进行了调查检测，该检测中心出具了《九州开发区五号区31号综合住宅楼地基下沉事故调查检测报告》。依据该《报告》，房地产公司委托甘肃省地基基础有限责任公司和兰州有色新技术开发公司对该楼3—4单元的地基基础和上部结构进行了加固处理。随后，2005年10月，房地产公司又委托中国有色金属工业建设工程质量检测中心对该楼结构现状的可靠性进行了鉴定检测。2006年11月，检测中心出具了《兰州市九州区五号区31号综合住宅楼可靠性鉴定报告》，鉴定结论为：“可靠性评定为二级，可靠性略低于鉴定标准，尚不显著影响整体承载功能和使用功能”。

　　2013年，该建筑物墙体原有裂缝持续发展，已影响到建筑物的正常安全使用，地基下沉明显，兰州市九州经济开发区管理委员会委托甘肃土木工程科学研究院派工程技术人员赴现场对该建筑物1-4单元进行了现场检测。

　　经过十余天的现场勘测，甘肃土木工程科学研究院作出《兰州市九州区五号区31号1—4单元安全性鉴定报告》，该报告对地面下沉及建筑物开裂原因分析为：“该建筑物桩端土层为强风化砂岩或回填强风化砂岩，桩端遇水软化，桩端承载力降低，该建筑物的地基处理深度不符合现行规范要求。2005年仅对3、4单元进行了加固维修，1、2单元存在的问题未得到有效解决。

　　鉴定结论为：

　　1.该建筑安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，已严重影响整体承载，必须立即采取措施。

　　2.该建筑物地基处理不满足规范要求。虽经过加固处理，但1、2单元存在的问题未得到有效解决。

　　3.该建筑物构造柱、梁的混凝土抗压强度符合设计要求。

　　4.该建筑物砖的抗压强度不满足设计要求。

　　5.该建筑物部分砌体砂浆强度达不到设计要求。砌体砌筑质量差，砌体砂浆匀质性差。

　　6.该建筑物墙体裂缝的宽度不满足现行规范要求，显著影响结构整体性，不适于继续承载。

　　7.该建筑物倾斜和沉降变形均不满足规范要求。

　　8.该建筑物地沟施工和地沟地基处理不满足规范和设计要求。建议，对1—2单元地基进行加固处理和上部结构进行加固处理，对3—4单元进行维修处理。

　　2013年11月，兰州市九州经济开发区管理委员会又委托甘肃土木工程科学研究院对九州开发区五号区31号楼5—7单元结构安全性进行鉴定，结论为：楼体安全性严重不符合鉴定标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施进行处理。建议在进行经济性比选后及时对九州开发区五号区31号楼5～7单元采取地基基础和上部结构加固处理措施或者采取拆除新建处理。同时，应在建筑物现阶段使用过程中密切观测结构沉降及裂缝发展情况，如有异常，应立即停止使用，并及时采取措施处理。

　　法院驳回“不缴维修基金”说，判决开发商负全部过错责任；拆除涉案房屋

　　综上所述，法院认为根据相关法律规定，被告房地产公司出售给原告103名业主的商品房在合理使用年限内，出现质量问题经鉴定机构鉴定为不适宜维修需拆除重建，对此被告应负全部过错责任。

　　关于被告辩称该建筑物在竣工之初工程质量经鉴定机构鉴定显示为合格，造成地基下陷是因2005年2月九州水管网渗水所致，地基下陷是因业主使用不当且未交纳2%-3%的维修基金，无基金维修所致的主张。根据相关规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，但本案原被告在签订《商品房买卖合同》时对维修资金的缴纳未约定，因此原告也未缴纳。同时，法律中有条款明确规定，商品房在保修期限和保修范围内的质量保修由开发商负责，开发商支付的保修费用由质量缺陷的责任方承担，购房者不承担保修责任。房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限一般为50年，该住宅楼房目前仅使用10余年，尚在保修期内，因此，被告不得以原告未缴纳维修基金为由在楼房出现问题后怠于履行维修责任。故被告的上述辩称无法律依据，法院不予支持。

　　据此，法院判决如下：

　　一、被告兰州某房地产开发有限公司在本判决生效后60日内将位于兰州市九州开发区五号区31号楼予以拆除。

　　二、被告兰州某房地产开发有限公司在位于兰州市九州开发区五号区31号楼原址处为原告韦某等103人、104户新建住宅楼。

　　三、被告兰州某房地产开发有限公司自2013年7月起向原告104户住户按每月每平方米9元发放过渡费至新楼建成交付时止。

　　审理期间再次鉴定权威建议“拆除重建”住户盼望早日能住进新建的房子

　　记者了解到，本案在审理过程中，103名原告再次提出鉴定申请，2014年5月23日，法院依法委托甘肃省建筑科学研究院对涉案楼房的整体安全性及是否符合居住使用功能进行鉴定。2014年9月12日，甘肃省建筑科学研究院对该住宅楼作出的鉴定结论为，该楼属抗震不利地段、加固难度较大，建筑总高超限、层数超限……并建议拆除重建。

　　法院另查明，2013年7月18日，兰州市城关区地质灾害防治领导小组、兰州市城关区人民政府靖远路街道办事处向原告发出《紧急通知》，要求该楼的住户主动搬迁，自行过渡，过渡期每户居民每月发放过渡补贴1000元。通知发出后,住户陆续搬离,至原告起诉时仍有部分住户未搬离。

　　此外，法院在审理过程中又多次向未搬离住户发出搬离通知，现住户已全部搬离。自2013年7月起兰州市城关区人民政府垫资向该楼住户每户每月发放1000元避险费至今。

　　截止记者近日结束采访发稿时，开发商依然没有任何拆除危房住宅楼的动作。而原来住在这里的业主之一郭先生也对记者说道：“如今房子的租金都很高，我们这栋楼里的多数人都是工薪阶层，生活并不富裕。虽说有过渡费，但是现在这个地段的房子多是大户型，过渡费也很难租到一个大小和价格都合适的房子，自己还要贴补不少，在无形中也给与了我们不小的压力。我们还是希望开发商能早日执行判决，建造新房，也让我们能早日住进属于自己的房子中。”同时，郭先生也向记者表达了他的另外一点想法，他说这个房子当初很多人入住时，都对房子进行了装修，如今房子如果要拆，也应该对装修的住户进行装修评估，并且进行一定的赔偿。而针对于此案的进展情况。

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