房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中，五证、二书是最为重要的条件。五证不全的房子，不合法，开发商的销售行为也是违规行为，消费者一定要谨慎购买。

置业提醒 规避风险

购房前必须查看开发商是否具备五证、一照。五证是指企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。一照即企业法人营业执照。交房时，还要注意开发商是否提供两书即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

一定要实地核实楼盘。除价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施及售后服务外，对房屋的供水、供电、供气、绿化、保安等都要进行详细的咨询。

慎交定金，尤其要警惕定金一律不退之类的条约，以免上当受骗。开发商往往通过混淆定金和订金的概念，给购房者下圈套。法规对定金有规定，对订金没有，有不良开发商用定金代替订金，蒙骗消费者。

如果商品房不符合销售条件，属违规或违法销售，而购房者已交纳了定金，无论双方是否约定定金退还事项，开发商都应该无条件退还给消费者。

要提防购房合同中的霸王条款。消费者如认为购房合同模糊、有失公平，或不完善的，应该坚持要求对有关内容进行细化、改进。

商品房面积应以实测为准。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定面积为准，只有这一面积数具有法律效力。如果商品房竣工后，房产实际面积和合同面积的误差比在3%以内，据实结算，误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，并约定退款及付息。

开发商设计变更需提前通知。根据规定，商品房预售后，开发商不得擅自变更规划、设计。经过规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，开发商应在变更确立之日起到10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

对物业合同不能忽视。尤其要注意几个问题：经过招投标确定的物业管理服务收费标准、公共部位使用经营所得收入的分配方式、维修资金的管理使用等。

自缴维修基金。维修基金业主可自缴，开发商也可代收，但对开发商不了解的，自缴。

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