住房公积金贷款，可以说是住房公积金最最重要的使用手段了。那么大家知道想要用公积金贷款需要满足市民条件吗？带块的额度是多少呢？贷款利率有多少呢？贷款流程又是什么呢？今天小编为大家带来的是2019沈阳住房公积金贷款攻略，希望对大家在沈阳使用住房公积金的时候能有所参考，下面一起来看看吧！

一、了解住房公积金贷款

住房公积金作为一项强制性存款，之所以可以被视为是一项福利，最主要的原因就是可以用来进行公积金贷款。相对于银行的商业贷款，公积金贷款的利息明显比较低。住房公积金贷款年利率2.75%，五年以上年利率为3.25%，而商贷的利率如下：

光看利息，可能感受不大，干脆举个例子：

买一套100万的房子，同样贷款40万，同样还款30年，公积金贷款总共要还利息195541.62元，而银行商业贷款，不算各种上浮的情况，则要还利息294816.67元，公积金贷款比商业贷款能节省近10万元的利息。

二、公积金贷款的条件

当然，公积金贷款可不是想贷就能贷的，得符合规定的条件，在沈阳购买商品房、二手房的规定差不多，先来看看官方条件：

1.借款人及共同申请人具有合法有效身份证件;

2.借款人及共同申请人具有完全民事行为能力;

3.借款人（共同申请人）具有偿还贷款本息的能力;

4.借款人及共同申请人为购买自住住房的产权人且具有相关的证明文件，并按规定比例支付购房首付款;

5.借款人（共同申请人）按规定正常连续足额缴存住房公积金6个月;

6.借款人及共同申请人12个月内无现金提取公积金(不含委托还贷)记录;

7.借款人及共同申请人同意提供中心认可的贷款保证方式;

8.借款人及共同申请人没有尚未还清的大额债务，且个人信用情况符合规定;

9.借款人所购买楼盘的开发企业已与中心签订保证协议;（购买商品房的增加条款）

10.借款人及共同申请人符合国家和住房公积金管理委员会规定的其它条件。

异地贷款购买商品房的话，则另外再增加一个条件：

1.非本市户籍居民家庭在本市限购区域购买商品住房，贷款时需提供贷款申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明，通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。

目前某些在省外城市缴纳的公积金，也能在沈阳办理公积金贷款买房了。这是最近几个月才出台的政策，官网尚未更新相关信息，如有需要，请咨询异地公积金管理中心，电话：024-23751057。

有些城市可以办理商业贷款转公积金贷款，但是沈阳没有这方面的政策，是不能办理商贷转公贷的。

另外购买房屋竣工使用年限超过25年(不含25年)的二手房，也是不能申请住房公积金贷款的。

三、住房公积金贷款额度

（一）计算公式

住房公积金贷款额度的计算公式是：(借款申请人住房公积金缴存基数×12×还贷系数×贷款年限)×流动性调节系数

其中：

公积金缴存基数也就是计算公积金缴存额度的工资基数，如果有共同申请人，一般是按照较低那个计算；

还贷系数是统一的，沈阳现在按照30%计算。

贷款资金使用率和流动性调节系数由市住房公积金管理中心定期向社会公布，据沈阳住房公积金管理中心19年7月公告，沈阳住房公积金贷款使用率为94.01%，对应流动性调节系数为0.9。

（二）额度上限

大家要有一个认识，就是公积金贷款每个人的贷款额度可能不一样，但是都有三个上限，姑且就把它们叫做最高上限、余额上限和比例上限。最高上限是每个人都一样的，余额上限则根据公积金账户余额不同而不同，比例上限则根据你放款总额的不同而不同。

1.最高上限

公式括号内部分的最高限额是规定死的，谁去贷款都一样，规定如下：

申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高限额为40万元;

申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款的最高限额为60万元;

家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为80万元。

郊县贷款最高限额按规定执行：

辽中、新民、康平、法库管理部申请人一方缴存住房公积金，贷款最高限额为35万元;

申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款最高限额为50万元;

家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为55万元。

用上面的数字乘以流动性系数0.9，就是你最终能贷到的最高上限。

注意：共同申请人必须为家庭成员，男女朋友并不算哦。

2.余额上限

按照规定，贷款额度不能超过申请人及共同申请人公积金账户缴存余额的15倍(公积金账户缴存余额不足2万元的，按2万元计算)。

余额上限的意思是说，就算你刚毕业就入职了年薪1W的公司，但你才刚开始缴纳公积金，账户余额才几千，那么你也只能申请2万元（不足2万元算2万）的15倍的贷款，也就是30W。

余额上限也是指公式括号内部分，实际到手还要乘以流动性系数0.9的，实际到手只有27W。

3.比例上限

比例上限，说白了就是你得首付多少。你的贷款额度必须不能大于总房款减去首付额，毕竟住房公积金贷款只是给你买房的福利，如果贷出来的款让你还完房贷之后还有剩，就违反了这福利设立的初衷了。

购买各种房产的比例上限如下：

首次购买普通商品住房，贷款总额最高不得超过商品房成交价的80%（首付20%），且不得超过贷款最高额度。再次申请住房公积金贷款，贷款首付比例为40%，贷款总额不得超过60%。

首次购买存量房(二手房)，贷款比例按核准价计算(成交价高于评估价的，按评估价作为核准价，不含房屋装修及除房屋以外其它物品价款)，根据房屋竣工使用年限不同，首付比例也不一样：

房屋竣工使用年限为十年内(含十年)，贷款首付比例为30%，贷款比例不高于核准价的70%;

房屋竣工使用年限为十年以上、二十五年以内，贷款首付比例为40%，贷款比例不高于核准价的60%。

再次申请住房公积金贷款买二手房，也是同样情况：

房屋竣工使用年限为十年内的(含10年)，贷款首付比例为50%，贷款比例不高于核准价的50%;

房屋竣工使用年限为十年以上、二十五年以内，贷款首付比例为60%，贷款比例不高于核准价的40%。

经拍卖成交的住房(即拍卖房)，贷款比例按拍卖成交价计算，贷款比例同存量房（二手房）。

2019年4月18日，沈阳本地宝小编咨询公积金客服12329核实，沈阳目前实行的公积金政策是“认房又认贷”，即以往有住房公积金贷款，还清后再购房，执行二套房政策。考核商业贷款，以往有商业贷款还清后，首次用公积金贷款，也算是二套房。

（三）贷款年限

你买的房子的贷款年限、你的还贷年龄和是否是组合贷都会影响你的贷款年限，从而影响到你的贷款额度。房屋使用年限超过25年或者列入拆迁范围的住房就不能再申请公积金贷款了。

1.房子的贷款年限

商品房贷款年限：贷款的最低期限为1年，最高期限为30年。

二手房、拍卖房贷款年限：贷款的最低期限为1年，最高期限为二十五年减房屋竣工使用年限且不超过20年。

商品房的贷款期限得看你的还贷年龄，二手房的贷款年限除了看年龄之外，最高不超过20年，如果是老房子，还要再短一点。举个例子，如果你准备入手的房子已经有15年房龄了，那这套房子申请住房公积金贷款的最高期限就是（25-15）年，也就是最高只能贷10年。

2.你的还贷年龄

一般来说，你的贷款年限最多只能计算到法定退休年龄，也就是男满60周岁，女满55周岁。但是如果满足如下情况的话，能延长5年至男满65周岁，女满60周岁：

男方年满45周岁，女方年满40周岁；

连续缴存公积金3年(含3年)以上；

首次申请公积金贷款；

3.是否是组合贷

所谓的组合贷，就是你用买的房子超贵，只用住房公积金贷款不够还，还要向银行借一部分商业贷款才买得下来的情况。

这种情况下，公积金贷款部分的贷款年限和商业贷款部分的贷款年限必须相同。

（四）最高额度的条件

自此，影响你贷款额度的因素就齐了。

最高上限：最高只能贷到最高上限。

余额上限：公积金账户余额要超过21333元，才能贷到最高上限。

比例上限：交完首付剩下的房款不超过最高上限（超过了就要申请组合贷了）。

贷款年限：房子越新，年纪越轻，不受商业贷限制，贷款年限越长，就越容易贷到额度上限。

缴存基数：缴存基数越高，你就越容易贷满额度上限。

所以，再让我们回顾一下贷款公式：

（借款申请人住房公积金缴存基数×12×还贷系数×贷款年限）×流动性调节系数

流动性调节系数为0.9，还贷系数为30%

那么，简单算一下，满足余额上限的条件，以贷款年限30年计算，缴存基数只要达到3704，就能贷满36万。

而随着贷款年限的缩短，缴存基数也要相应地上涨，才能贷满额度。

（五）住房公积金贷款额度试算

不过个人计算结果只能用于参考，确定要买房的话，还是要到住房公积金管理中心进行试算哦，带上身份证过去就可以了，如果是异地贷款还要求养老保险和公积金缴存的一年流水。

四、住房公积金贷款流程及材料

贷款流程没什么好说的，满足了贷款条件，带齐材料，到住房公积金管理部或者委托的银行网点个人贷款受理窗口申请就可以了，工作人员会指引你完成整个流程。

住房公积金贷款材料根据本地异地、商品房还是二手房，纯公积金贷款还是组合贷款的区别会有所不同，全放出来篇幅就太长了，所以这里就不一一罗列，有需要的朋友可以查看以下两篇文章：

值得注意的是，用住房公积金贷款购买二手房的话，需要提供该二手房过户后的《房屋所有权证》。但是问题来了，贷款都还没成功申请，房款都没给二手房房主，谁会去帮你办过户？

有些城市的住房公积金中心会帮忙处理这种情况，让双方签订《付款约定书》，不过沈阳没有这种操作。

对于这个问题，一般只能自己先筹齐全款给二手房房主，过户后再去办公积金贷款，款项下来之后再拿去还钱。

五、放款时间

一般办完手续之后1个月内就能放款，但是城市用于公积金贷款发放的资金每个月都有一定的额度，如果当月满了，就会排到下个月。所以放款需要多久，就说不准了，要看沈阳公积金贷款资金的具体使用情况。

六、公积金贷款的偿还

（一）还款方式

住房公积金有两种还款方式：等额本息和等额本金。

不管这看得让人头晕的公式，以贷32万还25年计算，直白地说说两种还款法的区别：

等额本息：每个月还款金额一样，初期还款压力较低，较易承受更大额度的贷款，支付利息较多。

等额本金：首月还款金额比较高，然后逐月递减，初期还款压力大，支付利息较少。

等额本金法的总计支付利息比等额本息法会少1万多。

但是大家做选择的时候，还应该考虑到公积金贷款的低利率，看看自己手上的钱除了拿去还钱，还有没有其他方法可以做到年化收益3.25%以上。

（二）缴费方式

公积金贷款的缴费方法，一般就是用公积金还款，当然，如果公积金账户余额不足的时候，可以从绑定的银行卡里面扣除。

公积金还款：借款人及共同申请人可与中心签订《委托提取住房公积金偿还个人住房公积金贷款协议》，中心每月从借款人及共同申请人公积金账户中扣还公积金贷款本息。当账户余额不足整期时，从银行卡中代扣。

银行卡代扣：借款人与委托贷款银行签订《住房公积金贷款委托扣款协议》后，委托银行每月从银行卡中扣还贷款本息，借款人应在每月的放款日前将当期应还本息款存入卡内。

（三）提前还款

如果你有钱了，还可以申请提前把公积金贷款还了。提前还款也分提前还部分和提前还全部两种：

提前部分偿还贷款：正常还贷六个月以上，可申请提前部分偿还公积金贷款，提前部分还款最高次数为5次，每次偿还本金不低于10000元且大于等于贷款余额的10%。提前部分还款后中心将重新计算借款人的月还款额。

提前全部偿还贷款：借款人正常还贷六个月以上，可以提前全部偿还公积金贷款，则借款人与中心的借款合同在贷款本息还清后即告终止。

（四）逾期惩罚

一定要及时还款哦！拖着不还贷款会有什么后果，大家都应该心里有数了，下面是官方的说法：

中心及委托银行对没有按期偿还的贷款的借款人，按中国人民银行规定加收罚息。中心有权对逾期连续三个月、累计六个月的借款人进行法律诉讼，不良记录记入个人征信系统。

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