先验房再收房应该注意什么？

张敏

1.看三书一证一表：建筑工程质量认定书,住宅使用说明书,住宅质量保证书,房产开发建设项目竣工综合验收合格证,建筑竣工验收备案表.并且要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积.

注意：三书一证一表是收房时的必要资料，如果开发商不能提供这些资料文件，业主有权拒绝收房.

2.交费签字先验房：发现问题后更不能交费,签字.应先修房，同时取证,为日后举证(即通过录音机,数码摄像或数码照相调好日期记录证据)打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告.核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主);套内面积减少,公摊面积增加的情况更多(实得面积减少，吃亏的还是业主).

此外还有一些需要业主签字的验收表格，记录该套房子的验收情况，例如验房交接表等.据了解，有些开发商为了简化验收流程，同时也为了避免验收纠纷，会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完，甚至以不给钥匙看房胁迫业主.律师提醒，这样做对业主是很没有保障的，业主无论如何都必须在看完房之后才能签字验收.

3.房屋完好.签业主公约,前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利.

4.交合理费用(包括：物业管理费,装修押金,垃圾清运费).

二,毛坯房收房十条注意事项

1.核对购房合同的附件及配套设施;

2.净面积测量,开间进深及净高尺寸测量;

3.楼地面空鼓,裂缝,起沙检验;

4.墙面空鼓,裂缝,龟裂,爆灰,平整度,阴阳角检验;

5.顶棚检验;

6.门,窗安装质量及配件检验;

7.进行渗漏试验;

8.电路绝缘,接地检测;

9.给,排水安装质量检验;

10.其他细部结构的检测.

验房过程中发现的任何问题，业主都应在陪同验房人员在场的情况下记录下来，如果是小问题应要求开发商在短期内整改，改好后再办理入住手续.如果是大问题就要及时与开发商交涉考虑是否退房了.

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买卖合同中对标的物的验收，法律有明确的规定。
　　《合同法》：
　　百五十七条规定：“买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”。
　　百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人……”。
　　不对标的物进行验收，买受人就无法发现标的物数量和质量是否符合约定，也就无法在合理期间内通知出卖人是拒绝还是接受标的物。如果作出“不论标的物品质如何，不经验收而其所有权和风险都转至买受人”的解释，对买受人是极不公平的。
　　“先验房、后收房”有利于市场稳定，保证交易安全，实现对经营者的监督。《消费者权益保护法》第十七条规定：“经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者监督”。

开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

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验房后再办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。如何在收房时避免这些问题呢？
坚持先验房
虽然目前业内的普遍做法是先要求业主在收楼文件上签字，然后发放钥匙，但业主仍应该积极争取，要求先验房、后办理手续，若条件允许，更可将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。
若业主势单力薄，无法实现这点，也应在签收时留个心眼，比如在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。那么，验房时，应该验些什么呢？
在合同中对于面积等大问题规定已经较为明确的前提下，业主应将精力放在一些细节上。比如，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题等。
一旦在验房时发现问题，一定要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
查看五证、两书
要求开发商出具五证二书，是验房环节*重要的程序之一。
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局、国土资源局、建设局规划局主管。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是日后出现质量问题按约维修的重要凭证。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少。
提前了解物业公约
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先了解和签订《物业管理公约》。
《物业管理公约》是由物业业主和物业管理者共同参与而订立的协议，它将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式予以确定。公约一般由物业管理公司拟定，但需经各方签署认可后方能生效。它能有效避免日后起纠纷。
您要清楚以后所要交纳的物业管理费的大概数额，到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。