农村宅基地所有权人如何认定？

朱经理

随着城市化进程的加快，很多农村房屋面临拆迁，由此引发的纠纷日益增多.由于农村房屋宅基地的特殊性，确定宅基地上房屋的权属于确定其他财产权属亦有所不同.笔者根据审判实践，谈谈个人的一些看法.农村房屋的产权人主要以房屋坐落用地的使用权人来确定.在此认定规则下，需解决以下问题.
一,户内家庭成员的认定.
农村宅基地属村民集体所有，宅基地使用权只能分配给本集体经济组织成员使用.在我国，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省,自治区,直辖市规定的标准，主要根据家庭成员数确定使用面积.用地审批表确定的拥有本集体经济组织户籍的家庭成员应为户内成员，因婚姻,生老病死等原因，宅基地使用权共有人应随着户内家庭成员的增减而增减，但这不影响以户的名义共有.明确此问题，主要解决家庭成员发生变动后所建房屋的权属问题.依据"房地一体"原则，家庭成员变动后所建房屋应属变动的宅基地使用权人所有.
二,未成年人或老年人未出资建房时共有人的认定.
未成年人在建房时尚无劳动能力，对房产没有出资，如认定未成年人有产权，在一定程度上损害了其父母的利益.基于抚养关系，未成年人的居住权完全可以得到保障，尽管未成年人成年后可能因矛盾无法与父母共同生活，又无法单独取得宅基地，但由于其本身享有宅基地使用权，一样可以通过建筑等形式实现其居住权，而且实践中一般不会发生居住权之争.从拆迁安置的角度来看，即使未成年人没有房屋所有权，仍享有拆迁安置利益，其利益不受影响.对于老年人年老时所建房屋，只要其能从事家庭劳动，对家庭生活有所贡献，也应属于房屋共有人.
三,不应认定为房屋共有人的情形.
一是户内家庭成员共同申请宅基地后未共同生活或共同出资.对这种情况，如相互之间有约定应按约定处理，没有约定，如不存在夫妻等共有的基础关系，应以对所建房产是否有贡献确定房屋权属.没有共同生活，但有所出资，应认定产权;共同生活，虽未出资，但只要对家庭生活有所贡献，也应认定产权;既未共同生活也未出资，则不应认定产权.二是宅基地上房屋非户内家庭成员建造.对这种情形，应参照农村房屋流转合同效力的认定规则，认定房屋权属.

高兴

根据<确定土地所有权和使用权的若干规定>的规定，宅基地使用权在确权时主要依照以下原则：
1,1982年2月国务院发布<村镇建房用地管理条例>之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在<村镇建房用地管理条例>施行后未经拆迁,改建,翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权.
2,1982年2月<村镇建房用地管理条例>发布时起至1987年1月<土地管理法>开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央,国务院<关于加强土地管理,制止乱占耕地的通知>及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权.
3,符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权
4,非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权.房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回.
5,接受转让,购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权.
6,继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权.
7,按照确权规定，确定的宅基地面积超过当地政府规定标准的，可以在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁,改建,翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体.
8,华侨原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权.房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回.
9,空闲或房屋坍塌,拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权.已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回.

郭

当前，随着城市化进程的加快，愈来愈多的农村房屋面临拆迁，与此同时，伴随着拆迁安置政策的日趋合理化，农村房屋拆迁产生的安置利益也逐渐增加，因此引发的农村房产之争也日益增多.由于农村房屋坐落用地宅基地的特殊性，确定宅基地上房屋的权属与确定其他财产权属亦有所不同.笔者根据近年来的审判实践，谈个人的一些看法.

<物权法>第142条规定："建设用地使用权人建造的建筑物,构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人".此条款虽是对国有土地上房屋权属的规定，但在一般情况下，农村房屋的产权人也主要以座落用地的使用权人来确定.在以此认定规则下，需注意以下问题：

一,户内家庭成员的认定.由于农村宅基地属村民集体所有，宅基地在分配上存在着排他性和福利性，即宅基地使用权只能分配由本集体经济组织成员使用.但在分配*上，又有其特定规则.<土地管理法>第62条规定："农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省,自治区,直辖市，规定的标准".因此，宅基地以户的名义取得，属农户共有，并主要根据家庭成员数确定使用面积.各集体经济组织在农户申请用地时，会对其常住家庭成员进行核定，然后分配特定面积.用地审批表确定的拥有本集体经济组织户籍的家庭成员应为户内成员，户内家庭成员共享宅基地使用权.然而，由于户内家庭成员常因婚姻,生老病死等加入或减少，家庭成员数并不固定，但已取得的宅基地又有其固定性，对外仍属农户共有.因此，宅基地使用权共有人应随着户内家庭成员的增减而增减，但不影响以户的名义共有.明确此问题，主要解决在家庭成员发生变动后所建房屋的权属问题.依据房地一体原则，家庭成员变动后所建房屋应属变动的宅基地使用权人所有.

二,未成年人或老年人未出资建房时共有人的认定.这里所指的未成年人仅指不包括准治产人(16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的人)，未成年人在建房时尚没有劳动能力，对房产没有出资，是否认定属于房产共有人，实践中存有不同做法.有观点认为，其父母等*建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同*.而笔者认为，认定未成年人有产权，固然可保障未成年的权益，但却在一定程度上损害了父母的利益.其实，基于抚养关系，未成年人的居住权完全可以保障，即使未成年人成年后可能因矛盾无法与父母共同生活，也无法单独取得宅基地，但其本身享有宅基地使用权，也可以通过建筑等形式实现其居住权.而且实践中往往不是发生居住权之争，大多是现金利益之争.从拆迁安置角度来说，即使未成年人没有房屋所有权，但其仍享有拆迁安置利益，故未成年人的利益不受影响.另外，老年人作为产权人一般不存在问题，因为老年人取得宅基地建筑房屋通常在前，但在年老子女等建筑房屋时，其是否享有所有权?一般认为，即使老年人年老，但只要其能从事家庭劳动，对家庭生活有所贡献，也应属于共有人.

三,不应认定为房屋共有人的情形.一是作为户内家庭成员共同申请宅基地后未共同生活或共同出资，对这种情况，如相互之间有约定应按约定处理，没有约定，如不存在夫妻等共有的基础关系，应以对所建房产是否有贡献确定房屋权属.既没有共同生活，但有所出资，应认定产权;共同生活，虽未出资，只要对家庭生活有所贡献，也应认定产权;既未共同生活也未出资，则不认定产权.二是宅基地上房屋非户内家庭成员建造.对这种情形，应参照农村房屋流转合同效力的认定规则，认定房屋产权.