办理房屋预售许可要交什么资料？要注意哪些方面

吴

您好，浙江唐正装饰很高兴为您解答.
一,申请材料：
1. 商品房预售许可申请表，主管部门制式表;
2. 营业执照，原件;
3. 房地产开发企业资质证书，原件;
4. 工程规划许可证，原件;
5. 土地使用权证书，原件;
6. 施工许可证，原件;
7. 建设工程达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片，各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请当地主管部门.
8. 商品房预售方案，一房一价备案;
9. 预售款监管协议及专用帐户证明;
10. 土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明;
11. 施工合同及进度说明;
12. 土地使用权,在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证;
13. 预测绘报告;
14. 业主临时公约;
15. 前期物业合同;
16. 物业管理用房配置情况说明书.
二,流程：

1. 申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料.
2. 房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局.
3. 建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书.
三,备注：
1. 中华人民共和国<城市房地产管理法>第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明.
2. 国务院令第248号<城市房地产开发经营管理条例>第二十三条：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的 达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期;已办理预售登记，取得商品房预售许可证明.
3. 建设部令第131号<城市商品房预售管理办法>第六条：商品房预售实行许可制度.开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得<商品房预售许可证>.未取得<商品房预售许可证>的，不得进行商品房预售.

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包销协议书甲方：*：法定代表人：乙方：*：法定代表人：甲、乙双方经过友好协商，依照《中华人民共和国合同法》和《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，就乙方包销甲方开发的事宜，在平等互利、充分协商的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。条合作*和范围甲方指定乙方为项目商品房（共房屋套，建筑面积共计平方米）的包销商，销售甲方在兴建的项目，该项目系现房（期房），用途为住宅（商铺、写字楼），商品房预售许可证号为。（包销房屋房号、分户面积及分户平面图详见本协议附件）本协议约定之包销，是指销售*商与开发商签订包销协议，在约定的期限内承包销售开发商的商品房，按约获取服务费，包销期限届满，由包销商承购未售完商品房的行为。第二条合作期限１．本协议约定的包销期限为个月，自年月日至年月日。２．除非甲方或乙方严重违约，双方不得单方面终止本协议。３．在本协议有效期内，甲方不得再行指定其他*销售商进行销售，甲方亦不得自行销售上述房屋。第三条费用负担本项目的营销推广费用包括报纸广告、印制宣传材料、实际销售工作人员的开支及日常支出等由乙方负责支付。第四条销售*甲、乙双方约定：本协议所约定的包销房屋的包销基价为人民币元/平方米。在包销期限内，乙方对协议约定的包销范围内的商品房享有销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于乙方的包销服务费收入。乙方在签订本协议后3日内，向甲方支付人民币元做为履约保证金，对本包销协议的履行进行担保。包销期间届满，仍由未售完房屋的，该履约保证金直接转为乙方承购未售完商品房的购房款。第五条包销服务费及支付双方同意按下列*支付包销服务费。1．在与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的包销义务即告完成，即可获得本协议所约定的全部包销服务费。2．乙方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于3天将基价房款支付甲方；属于银行按揭的，乙方应收齐预付款，扣除包销服务费后在3日内将余款支付甲方。甲方可委派财务工作人员监督乙方的收款行为。４．因客户对临时买卖合同违约而没收的定金、违约金，由甲乙双方按五五分成。第六条甲方的责任１．甲方应向乙方提供以下文件和资料：（１）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；（２）甲方应提供政府有关部门对开发建设项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证、商品房验收备案登记表、商品房预售许可证）和销售项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；（３）关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；（４）乙方*销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准；余数全部退给甲方；（５）甲方正式委托乙方为项目销售（的）销售商的委托书，委托乙方与购房客户签署《商品房买卖合同》。以上文件和资料，甲方应于本合同签订后二天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清或房屋质量存在问题，所发生的任何法律风险、赔偿和其他责任均由甲方承担。
2、甲方应保证本项目销售享有银行7成20年按揭的政策。3．甲方应积极配合乙方的销售，向乙方交付房屋钥匙、前期文件，并以书面形式明确告知乙方在销售过程中应关注、应防止、应克服的事项。
4、包销期间届满如包销房屋仍未售完，则甲方应在5日内与乙方或乙方指定的自然人按包销基价签署《商品房买卖合同》。如乙方提出按揭申请，甲方应予以积极协助。第七条乙方的责任１．在合同期内，乙方应做以下工作：
（1）制定制定销售计划，安排时间表；
（2）按照甲乙双方议定的条件，在包销期内，进行广告宣传、策划；
（3）派送宣传资料、售楼书；
（4）使用各种形式开展多渠道销售活动；
（5）*甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款；
（6）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何虚假承诺；
（7）鉴于乙方将对房屋进行装修后销售，售后房屋如出现装修质量问题与甲方无关，由乙方承担相应责任；
（8）乙方负责向买受方收集办理产权和银行按揭所需的资料。２．乙方在销售过程中，应依照甲方提供的金港湾项目的特性和问题向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。3．乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
4、包销期间届满如包销房屋仍未售完，则乙方应在5日内由自己或指定的自然人按包销基价与甲方签署《商品房买卖合同》。第八条合同的终止和变更１．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济、财务等事宜。２．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。第九条违约责任
1、如乙方在约定时间内没有完成销售，且经甲方书面催告后15日内乙方仍不同意出资将所剩房屋按双方约定包销价格全部收购的，乙方所付保证金以及装修投入费用概不退还；
2、如乙方在收到购房款后未能如约将应付款移交甲方，甲方可按应付款万分之五/日的标准向乙方收取逾期付款违约金；
3、甲方违反本协议的约定，自行销售房屋或委托他人销售房屋的，按下列办法处理（两者一并执行）：
（1）自销房屋或委托他人销售房屋全部列入乙方已经完成的包销任务，溢价部分*归乙方所有。
（2）按实际销售面积*500元/平方米的价格向乙方支付违约金。
4、任何一方违约解除本协议的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币30万元用于预期经济利益损失的赔偿。第十条其他事项
1、本协议约定未尽之处，适用《中华人民共和国合同法》和《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。2．本合同一式四份，甲乙双方各执贰份，经双方代表签字并加盖公章后生效。3．在履约过程中发生的争议，双方应协商解决。协商不成的，争议交仲裁委员会裁决。甲方：乙方：签约代表人：签约代表人：签约时间：签约时间：本协议附件：
1、甲、乙双方工商营业执照复印件；
2、包销房屋房号、分户面积及分户平面图；
3、项目的《商品房预售许可证》复印件。

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故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。该两类行为均属于违反情报提供义务的行为。《商品房销售管理办法》中明确规定了房地产开发企业负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务。

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从发文当日起，市住建委核发的《商品房预售许可证》不再注明许可有效期。许可证自发证之日起生效，到办理房屋所有权初始登记之日止自动终止。原已核发并登记有效期限的《商品房预售许可证》，有效期到期后，延长至办理房屋所有权初始登记之日止。期望对您有用。

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期房和现房合同第二条主要是关于商品房的销售依据，购房人要关注依照房地产商提供的相关证明先确定自己所买的房子是[现房]还是[预售商品房]。别被所谓“现房”蒙了在建的房子不难判定是期房，建好的房子是否就是现房呢不一定!按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。按规定，这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。没有土地使用证和房产证的房无论它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人除了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。还有一种情况，就是“尾房”。房子盖好了，还剩几套没卖出去，预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种“无证”房不能说*不能买，但买时一定要查清楚，的办法是坚持预售合同登记备案后再付款，不见兔子绝不撒鹰。购房人特别要关注的是北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定:“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售;但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。预售许可证*重要人们通常都讲购买[预售商品房]要看“五证”，笔者认为购房人主要看清预售许可证是关键，其它“四证”主要是给政府发预售许可证的部门看的，有时由于土地情况复杂，房地产商交了土地出让金，虽没拿到土地许可证，也能凭交费证明先领到预售许可证，只要有预售许可，房子就可以卖。没有预售许可证房子能不能卖的，按规定不能，但现实中有一些房地产商会变换形式，比如以“内部认购”的形式进行预售，这种情况下，购房人买不买，完全在购房人自己的判断了。房地产商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能省些钱，但风险也比较大，假如房地产商*终拿不到预售许可证并宣告破产，购房人付的定金有可能会打水漂。按《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条规定:“房地产受让人(指购房人，笔者注)知道或者应当知道转让人(指房地产商，笔者注)没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果”。购房人还需要关注的是《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，不过在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这一条告诉购房人两个问题:
1.购房人买了没有预售许可证的房可以要求解除合同，房地产商缺少其它“四证”预售商品房