近日，钢管厂地块和梁家旧村地块挂出，因超高起始楼面价引发了网友关注。其中，梁家旧村地块起始楼面价为7183元/㎡，是迄今为止芝罘区最高的起始楼面价。从2019年4月开始，烟台主城范围内高价地频出，中心热点板块“万元”地块诞生，地价天花板不断被刷新，目前烟台主城地价已高达11000元/㎡。

烟台高价地块盘点

网络数据显示，2015年—2019年烟台高价地块成交项目top10，主要集中在2018年和2019年。

2017年烟台房地产市场“涨”声四起，商品住宅处于供不应求状态，2018年烟台六区推出住宅用地102宗，共计552.2万平方米，同比增加261.23%，各开发商积极取地，加快建设，各楼盘积极取证、新盘集中上市，市场之渴才得以缓解，地价也随之上涨。

2019年上半年,烟台土地市场经历了一波火热行情，仅上半年楼面价每平方米超7000元的土地就成交了5宗，位于南大街的木钟厂地块更是以每平方米11000元惊人楼面价成交。

烟台主城高价地块主要分布在芝罘区中心板块、只楚板块和黄务新城区以及莱山区北部海景板块及中心区域。

红旗中路、观海路、山海路等区域土地位置优越，距离市中心不远，山景海景资源丰富，土地价格一直高居不下。南大街、双河东路等中心区域成熟度高，地段价值凸显。黄务、只楚等新兴板块，政府资源倾斜，未来利好较多。

高价地项目去化不均

一般而言，楼面地价约占房价的1/3左右，通过楼面价可以大概推算楼盘均价。这些高价地频出，中心热点板块“万元”块从拿地开始就备受关注，在具备优质资源的同时，也伴生了成本高昂、去化难度大等问题。

2016年，位于芝罘区通世路以东，红旗中路以南的老市委党校地块打破了2011年中海紫御公馆4600元纪录，楼面价是每房地产市场“涨”声四起，商品住宅处于供不应求状态，2018年6174元。

烟台房产交易网显示，明珠山庄2017年7月首开，1号和5号楼售罄，在售住宅楼目前仅剩少量房源，均价在每平方米2万元左右。

龙湖天钜目前批售房源272套，已售107套，最后一栋住宅楼6#已于11月1日开盘，折后每用地102宗，共计552.2万平方米18500元，还未有成交，去化率约40%。从拿地价格来看，当前售价并不乐观。

中海知孚里于今年9月份首开诞生，1-3号楼已售罄，在售楼盘均31500元，去化率约58%，售价差不多是底价的4倍，但项目距离芝罘中学仅100米，黄金地段+学区，属稀缺地块，价值显而易见目前，今年成交碧桂园凤凰壹号院、新城明昱锦园、青特迟家万光观海花园西侧两地块及中海长安云锦均为入市，价格未知。

但从地块面积看，高价地大多体量较小，具备高端稀缺资源，又因稀缺性而被赋予“保值增值”功能。

烟台土拍再迎高潮

从以前高价地来看，近日出让的两宗地同样具备稀缺资源，而在市场下行，年末资金需要回笼的情况下，开发商是否还有信心，还是个未知数。但从10月份的70城房价数据来看，目前烟台市新房房价还在涨。

虽然今年，国家对于房产市场频频出策，楼市也逐渐降温，但11月20日央行新一轮降息，无疑从政策上给各大开发商吃了个定心丸，市场不会一直冷下去。

业内人士分析，近年来，随着人们对居住水平要求的提高，现在流行的豪宅已经从市中心转向离市中心不远的闹中取静区域，山景房和海景房越来越抢手，所以，近日出让的两宗地预计会引发烟台土拍下半年的一个高潮。