组合贷好还是纯商贷好？组合贷款怎么贷

陈经理

若您的公积金贷款可贷额度足够，可申请纯公积金贷款，公积金贷款利率低.可贷额度不足，可尝试申请组合贷款.
部分城市的招行有开展公积金贷款，请您在8:30-18:00致电95555选择3个人客户服务-3-3-8进入人工服务提供贷款城市及用途尝试了解所需资料.

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1、组合贷款
优势：为购房人节省买房利息
组合贷款*的优势就是为购房人节省利息。如果贷款200万，纯商业贷款的月供为13165.99元，而组合贷款的月供为12381.06元，每个月比商业贷款减少784.93元。使用商业贷款的总利息为1159838.09元，组合贷款的总利息为971453.58元，两者之间的差额为188384.51元，用组合贷款可以节省自己的购房利息。
劣势：贷款银行制约性大、办理时间长、费用高
尽管组合贷款比商业贷款更加省钱，但是办理的劣势也较为明显。首先是办理的银行必须由公积金管理中心指定，使得购房人在选择银行、贷款产品以及还款*上存在一定程度的制约。
其次，组合贷款的办理时间较长。因为组合贷同时涉及到公积金与商业两种贷款，所以需要进行两遍审核程序，而商业贷款部分需要抵押登记后银行见他项权利证才能放款，这也使得组合贷在办理流程上比纯商贷与纯公积金时间更长，造成很多业主对这种贷款*的接受程度低，而且在贷款办理的费用方面，由于组合贷款需要分开收取公积金与商业贷款的服务费，所以和商业贷款相比，借款人在办理组合贷时可能会增加费用支出。
2、商业贷款
优势：使用较为广泛 办理流程快
首先从批贷的时间来看，借款人手续齐全的情况下，使用商业贷款在5—7天银行即可批贷，买卖双方在过户后，做完抵押登记，银行见他项权利证后1周之内既能放款，因此从批贷和放款时间上看，商业贷款明显比组合贷款占据优势，办理流程的速度是所有购房贷款里*快的。其次，因为商业贷款的办理较为快速，很多开发商和业主都比较认可商业贷款，商业贷款的在买卖双方的贷款*里更为流通，使用也更加广泛。
劣势：贷款利息高 买房成本大
虽然商业贷款的办理速度是*快的，但是在贷款的成本上也是*的。尽管央行降息后，商业贷款的利率是5.65%，各家银行普遍打八八折后是4.97%，也比公积金贷款3.75%的利率高出很多，因为组合贷款是公积金和商业贷款利率分开计算，所以使用商业贷款的利息比组合贷款高，对购房人来说无疑将加大买房的成本。

踏实的风格

众所周知，公积金贷款利率低，但是额度有限，在很多城市，公积金贷款不能满足贷款要求，那么大家就需要采用公积金和商业贷款组合的*来做房贷。这种贷款叫做组合贷，组合贷的具体操作*什么呢？怎样才能申请组合贷款？
一、贷款条件
(1)在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求。
(2)具有固定工作并且能有稳定的收入。
(3)具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同，并且支付了占总房款的20%以上的首期款。
(4)购买的房产具有个人产权。
(5)能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等。
二、贷款额度、期限、利率
(1)贷款额度*不能超过总购房款的80%，同时，住房公积金个人贷款与商业性个入住房贷款的比例为1：1。
(2)贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定，但*长不能超过30年。
(3)组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。
三、所需材料
组合贷需要的材料是银行商贷的材料和公积金贷款的材料。
商贷材料：
1、有合法的身份；
2、按时足额缴存住房公积金的自然人；
3、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
4、有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
5、有所购住房全部价款30%以上的自筹*(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，自筹*比例为20%)，并保证用于支付所购住房的首付款。
6、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
7、符合当地公积金管理部门规定的借款条件；
8、贷款行规定的其他条件。
公积金贷款材料：
1、申请人及配偶住房公积金缴存证明；
2、申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件；
3、家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明；
4、购买住房的合同、协议等有效证明文件；
5、用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明；
6、公积金中心要求提供的其他资料。
四、贷款程序
(1)向市住房*管理中心提出个人住房组合贷款的申请。
(2)按银行要求提供必需的贷款所需文件。
(3)贷款审批通过后，由市住房*管理中心填写《委托调查通知单》。
(4)贷款人填写《个人住房贷款申请表》。由受托银行对借款人进行贷款前的调查。
(5)签订组合贷款合同，由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成。
(6)发放住房贷款。
(7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)和商业性个人住房担保贷款本息。
五、贷款担保
(1)提供产权房作抵押。
(2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。
(3)提供符合银行要求的保证人作第三方保证。

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1、组合贷款好：按基准利率计算
几年前，楚女士和丈夫一直在北京朝阳区租房住。去年5月，楚女士从朝阳区换到海淀区工作，她与丈夫决定在单位附近买房。楚女士夫妻在海淀区选中一套房，总价500万元，贷款300万元，贷款年限20年。他们在选择组合贷款和商业贷款之间犹豫不决。
楚女士夫妻贷款300万元，若是按照基准利率计算，纯商业贷款的基准利率是4.9%，贷款20年，纯商业贷款月供为19633.32元；组合贷款中，使用120万元公积金贷款，剩下的使用商业贷款，商业贷款的利率是4.9%，公积金贷款的利率是3.25%，贷款20年，组合贷的月供为18586.34元。这样组合贷款每个月比商业贷款少交月供1046.98元。
在上述例子中，楚女士夫妻使用商业贷款的总利息为1711997.15元，他们若是使用组合贷款总利息为1460722.08元，两者之间的差额为251275.07元。显然，楚女士夫妻使用组合贷款买房，可以节省25万余元的购房利息。
2、商贷好：按基准利率打八五折
杨先生一直与父母住在北京市通州区。今年，杨先生与女友结婚，准备在朝阳区买房。他们通过中介选中朝阳区一套住宅，总价550万元，贷款300万元，贷款年限20年。杨先生夫妻通过中介公司申请贷款，能够享受到商业贷款85折优惠。但是，对于该使用商业贷款还是组合贷款，杨先生一直拿不定主意。
在上述例子中，杨先生夫妻贷款300万元，若是按照基准利率打八五折计算，纯商业贷款的利率为4.165%，贷款20年，商业贷款的月供为18441.3元；组合贷款中，公积金贷款为120万元，剩下的使用商业贷款，商业贷款的利率不能打折，为4.9%，公积金贷款的利率为3.25%，组合贷月供为18586.34元。这样商业贷款每个月比组合贷款少交月供145.04元。
杨先生夫妻使用商业贷款的总利息为1425911.7元，组合贷款总利息为1460722.08元，两者之间差额为34810.38元。在商业贷款利率打八五折的情况下，组合贷款的总利息要高于纯商业贷款的总利息，所以杨先生使用商业贷款会比组合贷款更划算。