2018年已经画上了圆满的句号，在这一年里，你或彷徨、或自信，无论何种表情，都终将过去，迎接你的2019年就在眼前，该如何正确认识2019，如何顺应2019年的时代变化，客观面对、积极应对，才是我们不变的原则。诸葛找房针对大家所关心的话题，根据2018年市场情况，结合当前房地产调控政策，判断2019年市场形势，指导你的所作所为，房价是涨还是跌，还能不能买房，哪里的房子值得买，哪里的房子又是假繁荣，这些都是大家在积累经验、总结教训基础上，结合自己的实际情况，来决定你该如何参与2019年的房地产红利。

1、房住不炒是几年内房地产调控政策的纲领性原则。

房子是用来住的而不是用来炒的是2016年底提出的，2017年在落实中逐渐影响人们的观念，2018年取得良好成效，次定位逐渐深入人心，普遍形成共识。任何政策的制定都是在这个原则上来展开的，而且这也是颠覆了房地产被过度*化的普遍观念，这也证明房子回归居住属性的呼声越来越高。

所以，2019年房住不炒定位不会变，无论政策是适度宽松还是继续从严，都必将以房住不炒为准则。

2、房地产调控不会放松，打击炒房依然是阶段性任务。

由于2018年在调控中取得一定成果，那么必然也会对2019年政策执行起到一定影响。调控是松是紧也让更多人不断去猜测和揣摩。我们调控的目的*不是为了打击炒房者，但是阶段性任务必然是打击炒房，因为只要有炒房的泛滥，刚需市场就无法保障正常运行。2019年面临的市场形势大不一样，如果说2018年坚决落实调控不动摇，2019年当然也是调控不动摇，那么2019年的调控更加讲究技巧性，这种技巧是要防止房价上涨基础上，开始规避房价出现大幅回落。

3、楼市“因城施策”指导下，地方微调扩围将成主基调。

2018年底以来，菏泽、衡阳、广州、珠海等多地对房地产调控政策进行了微调。人民网评论称，微调不等于翻盘，变动不等于变脸，放松不等于放开，始终是因时制宜，因城施策。由此看来，官方对各地政策的微调属于默认，也就是分类调控的延伸，那么结合地方实际情况的“因城施策”有望成为2019年楼市调控的主基调之一。

4、稳地价稳房价稳预期是2019年目标也是手段，避免房价大起大落。

2019年就一个字，“稳”。这既是我们的目标也是手段。住建部表示，2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。稳地价和房价目的还是希望稳住大家的预期，调控不是不让人买房，而是在房住不炒的背景下让炒房者退出市场。从来没有说不让你刚需买房，所以在预期稳定后其实就是希望大家能够安心踏实买房，买得起就买，买不起想别的办法，不用再纠结该不该买了。

5、支持真实自住型需求是2019年调控努力的方向。

房住不炒，无论如何打击炒房，*终是要让大家住得起房。而真正用来自住的购房者不能在房地产大潮中总吃亏。2018年，因为受到假刚需和炒房者的牵连，房贷利率提高的确对刚需不利。但我们要知道这场变革必然要经历阵痛，从大局看，从长远看，对刚需有利，在于市场环境的净化。买不起房的人可以从共有产权和公租房等保障性质住房中寻找*。

6、一二线城市依然偏紧，但与2018年相比回暖有望。

2017年底我曾预测2018年一二线城市可能会随着调控的深入而逐步降温，尤其是二手房市场。实际上，2018年的确如此。据诸葛找房数据显示，从不同等级城市挂牌均价环比情况来看，11月份各等级二手房市场均有不同程度的下跌，其中一线、二线城市跌幅较大，跌幅分别为0.43%、0.48%，三四线城市环比微跌0.07%。这是调控的成果，更是调控的目标。这也是2018年一二线城市的市场现状，这是调控坚持不动摇的结果。

那2019年又当如何呢？我不是神仙，但从现在的政策和调控效果看，一二线城市房价大局已定，不太可能持续下跌，因为有人口和资源支撑，而且调控也不允许房价出现大幅大下跌。回落只是让房价更稳定。特别是一直紧绷的调控有望适度放松，特别是在成交方面，一二线城市有望回暖，尤其二手房。但指望房价大幅上涨不太可能。无论房价涨跌都不要奇怪，因为有稳在保底。

7、三四线城市随着利好政策相继退出而热度回潮，部分炒房者被套牢。

三四线城市可以说在2017年到2018年尤其火爆，但是这种火爆我们一直强调不具备可持续性，大多来自于一二线城市调控的严厉挤出效应，还有就是地方城市的棚改货币化政策刺激。然而2018年各种利好都在相继退出，几乎全都是利空，而且越收越紧。连一二线城市房价都会降，三四线城市为什么不能降？

燕郊等环京的2018就是不少三四线城市的2019，不少炒房者可能会被套牢，因为太贪心。许多追着高点跑，结果房价出现大幅回落，炒房者真的被套牢了。这不是玩笑。

8、逐渐退出“经济房地产化老路”，利好实体经济。

房地产调控变化后，买房的逻辑也在发生变化，人们的观念也多少受到影响，但这需要一个过程，甚至是一个长期漫长的过程。房地产的支柱性地位也是如此，它对经济增长的促进作用不可忽视，但同时也不可避免地影响了其他实体经济的发展甚至包括金融风险防范都需要我们引起重视。

9、环京房地产价值实现阶段性升级，但利好的不是房价。

不得不说，环京的房子这两年上涨后经历了非常严厉的调控，市场也急转直下，这是在意料之中的，因为过去被炒得太严重了。但是，久乱必有治。1月3日，国家正式批复《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年—2035年）》，城市副中心与河北省廊坊北三县地区协同发展，由原来的统一规划、统一政策、统一管控“三统一”变为“四统一”，新增统一标准。将合理引导燕郊城区规划建设，与城市副中心形成良性互动，重点推动三河（燕郊）、香河中心城区及周边地区建设成为定位明确、特色鲜明、职住平衡、规模适度、专业化发展的城镇建设组团。

10、2019年开发商只需要做好一件事，调整心态把握好度。

其实无论2019年房价如何走，其实大局早已敲定。即使业绩华丽，也难掩市场残酷现状。2018年楼市异常严酷，但是年底迎来了一点利好，2019年开年也是比较好的消息。但开发商不能得意忘形，应该珍惜调控成果，正确看待市场变化。

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